Jak ekonomicky efektivně pronajímat byt

Vlastnictví a pronájem bytu je oblíbenou metodou jak efektivně zhodnotit finance uložené do nemovitosti. Samozřejmě je ideální vlastnit takový byt, který vyžaduje minimální investice do oprav a je ideálně ve vašem osobním vlastnictví. Pokud nakupíte byt ve špatné lokalitě a ve špatném stavu, jeho následná rentabilita v rámci pronájmu bude spíše problém než „pasivní“ příjem.

Tržní nájemné a jak je určit?

Mnoho ze zájemců o investiční byty častokrát nepřesně vypočítává budoucí nájemné dle výše měsíční splátky hypotéky. Problém je v tom, že je vždy nutné zohledňovat situaci na trhu a konkrétně splátku hypotéky při vysokých hypotečních sazbách aktuálního období je poměrně složité čerpat z požadovaného nájmu. V nájmu je také navíc třeba zohledňovat opravy bytu, fond oprav bytového domu, případně úvěr SVJ a především také situaci, kdy byt nemusí být pronajat všech 12 měsíců v roce. Například vystěhování nájemníka a hledání nového klidně může trvat týdny i měsíce. Pokud tedy pronajímáte za cenu stanovenou nad cenou tržní, vše si dobře propočítejte. Pokud pronajímáte za 12tis a 2 měsíce v roce je byt volný, je to stejné jako pronajímat za 10tis a mít 12 měsíců bezproblémově obsazeno. Vždy dostanete za rok sumu 120tis.

Nájem vs. podnájem

V souvislosti s těmito pojmy se trhem častokrát šíří mnohé mýty a nesrovnalosti, které bychom rádi uvedli na pravou míru. Nájem je fakticky vztah, který vzniká mezi majitelem nemovitosti a nájemníkem, se všemi právy a povinnostmi, které k tomuto vztahu náleží. Při nájmu má nájemník výrazně více práv než podnájemník, konkrétně může mít v bytu domácí mazlíčky, může tam podnikat atd. Na druhou stranu podnájem je vztah mezi nájemníkem a podnájemníkem, tedy vzniká, když nájemník nemovitost dále pronajme třetí osobě. Podnájemník je v právech výrazně omezen, ale přesto je tato metoda v ČR rovněž velice používaná.

Příprava bytu na pronájem

Z našich zkušeností se lépe pronajímají byty, které jsou spíše méně vybaveny, resp vybaveny základním vybavením s příslibem spolupráce při další vybavování. Každý z nás má jiný vkus a přesto že se jedná o pronájem, chceme si interiér v maximální míře upravit podle svých představ. Tomu tedy nahrává pronájem bytů s minimálním vybavením. Nejhorší variantou je nabízet byt k pronájmu, který je vybaven starým nábytkem. Když už s nábytkem, tak ideálně neutrálním. Mnoho nájemníků významně sleduje stav WC, koupelny a kuch. linky vč. spotřebičů. Častokrát zastaralé obklady v koupelně či za kuch. linkou rozhodují o tom, zda si zájemce byt vybere. Ideální je mít také neutrální stěny, tedy bez tapet, výrazných barev či vzorů. Ideální je klasická bílá.

Co dělat když nájemník neplatí

Úspěšný nájem bytu je vždy závislý na nájemnících. Pokud si do bytu nastěhujete neplatiče, čekají Vás vleklé problémy s jejich vystěhováním a častokrát s dotováním energií, které nezaplatili. Přicházíte tak o zisk z nájmu a naopak jste ještě v mínusových číslech. Abyste se vyhnuli neplatičům, nabízí se několik možností prověrky:

1. Kvalitně si zájemce prověřte – registr dlužníků a insolvenční rejstříky jsou nezbytná volba
2. Reference od předchozích majitelů - pokud se Vám podaří informace k těmto referencím získat, budou pro Vás velice cenné
3. Ptejte se – prověrka toho kde a jak dlouho nájemník pracuje a jaká je jeho finanční situace je také důležitá
4. Doptávejte se – pokud nájemník v určitých odpovědích váhá, měly byste se právě na toto zaměřit

S každým nesplaceným nájmem se dostáváte do problému, který se nazývá ušlý zisk. Ihned po první prodlevě v úhradě nájemníka písemně kontaktujte a doptejte se, z jakého důvodu k tomuto došlo. Pokud se situace opakuje, je nejvyšší čas situaci narovnat a nájemníka vyměnit. Nezapomeňte, že ze zákona máte právo na uplatnění zákonných úroků z prodlení.