Jak poznat problémového zájemce o pronájem ještě před podpisem smlouvy

Najít zájemce o pronájem bytu nemusí být obtížné. Mnohem důležitější však je najít nájemníka, který bude platit nájemné včas, bude se k nemovitosti chovat odpovědně a bude respektovat pravidla domu i podmínky nájemní smlouvy. Právě výběr nájemníka patří k okamžikům, které mohou výrazně ovlivnit, zda bude pronajímání nemovitosti dlouhodobě bezproblémové. Některé komplikace samozřejmě předem odhalit nelze.

Přesto existuje řada signálů, kterých si můžeme všimnout už během prvního telefonátu, prohlídky nebo domlouvání podmínek. Cílem přitom není hledat na každém zájemci něco podezřelého. Mnohem lepší je mít jasně nastavený postup a všechny vážné zájemce posuzovat podle stejných a pro pronájem relevantních kritérií.

První dojem je užitečný, ale nestačí

Sympatický a komunikativní člověk může působit jako ideální nájemník. Stejně tak může být spolehlivým nájemníkem někdo, kdo je při první prohlídce nervózní nebo příliš nemluví. Pouze na osobní dojem bychom proto výběr stavět neměli. Mnohem důležitější je sledovat celkové chování zájemce. Přichází na prohlídku včas? Pokud se opozdí, dá o tom vědět? Odpovídá na otázky srozumitelně? Zajímá se o podmínky pronájmu?

Dodržuje to, na čem jsme se během komunikace domluvili? Jednotlivá drobnost nemusí nic znamenat. Pokud se ale už před podpisem smlouvy opakovaně objevují problémy s komunikací a nedodržováním dohod, je namístě větší opatrnost.

Všímejte si způsobu komunikace

První kontakt se zájemcem často proběhne telefonicky nebo prostřednictvím e-mailu či zprávy. Už zde můžeme získat základní představu o tom, jak bude další komunikace pravděpodobně probíhat. Za varovný signál lze považovat například situaci, kdy zájemce opakovaně mění dohodnutý termín bez vysvětlení, nedorazí na prohlídku a neomluví se nebo požaduje okamžitou rezervaci, aniž by se zajímal o podmínky pronájmu.

Naopak dobrým znamením bývá věcná komunikace a ochota domluvit se. Seriózní zájemce se zpravidla přirozeně ptá na výši nájemného, zálohy na služby, energie, kauci, délku nájmu, vybavení bytu nebo podmínky nastěhování.

Ptejte se na základní okolnosti pronájmu

Majitel bytu má pochopitelný zájem vědět, komu svou nemovitost svěřuje. Otázky by ale měly mít rozumnou souvislost s budoucím nájemním vztahem. Můžeme se například zeptat, od kdy zájemce bydlení potřebuje, kolik osob bude byt užívat nebo na jak dlouhou dobu hledá pronájem. Důležitá může být také schopnost pravidelně hradit sjednané nájemné a související platby. Rozhovor by neměl připomínat výslech. Jde spíše o přirozené ověření toho, zda očekávání majitele a budoucího nájemníka odpovídají stejnému typu pronájmu.

Pokud například majitel hledá dlouhodobého nájemníka a zájemce už při první prohlídce naznačuje, že možná za dva nebo tři měsíce odejde, nemusí být vhodným kandidátem. Neznamená to, že je problémový – pouze jeho potřeby neodpovídají představě pronajímatele.

Finanční možnosti zájemce jsou důležité

Jednou z největších obav majitelů je neplacení nájemného. Je proto rozumné věnovat určitou pozornost tomu, zda je požadované nájemné pro zájemce dlouhodobě zvládnutelné. Není potřeba automaticky odmítat člověka jen podle jeho profese nebo typu pracovního poměru. Stabilitu příjmů lze zajistit různými způsoby a situace každého zájemce je individuální. Důležitější je, zda je schopen svou schopnost hradit nájemné přiměřeně doložit, pokud je to v konkrétní situaci požadováno, a zda jeho vysvětlení působí konzistentně.

Pozornost bychom měli zvýšit například tehdy, když zájemce tvrdí, že bez problémů zvládne vysoké měsíční náklady, ale současně požaduje výrazné odložení první platby nebo nemá prostředky na dohodnutou počáteční úhradu.

Pozor na tlak na okamžité nastěhování

Potřeba rychle najít bydlení sama o sobě není podezřelá. Lidé se mohou rozcházet s partnerem, nastupovat do nového zaměstnání, stěhovat se z jiného města nebo jim může nečekaně skončit předchozí nájem. Opatrnost je však vhodná, pokud zájemce vytváří tlak na okamžité předání klíčů ještě před podpisem smlouvy a splněním dohodnutých podmínek. Argument typu „nastěhuji se dnes a smlouvu vyřešíme příští týden“ nemusí být pro majitele dobrým začátkem nájemního vztahu.

Doporučujeme držet se předem stanoveného postupu. Nejdříve vyřešit smlouvu a sjednané finanční podmínky, následně byt řádně předat.

Změny dohodnutých podmínek na poslední chvíli

Dalším signálem, kterého stojí za to si všimnout, je postupné měnění informací. Na začátku například zazní, že bude v bytě bydlet jeden člověk. Později zjistíme, že se nastěhuje partner a další osoba. Zájemce nejprve souhlasí s výší nájemného a před podpisem začne požadovat výraznou slevu. Případně souhlasí s termínem nastěhování a následně jej opakovaně posouvá. Jedna změna samozřejmě nemusí znamenat problém.

Životní situace se mění a řadu věcí lze normálně vysvětlit. Pokud se však informace mění opakovaně nebo si vzájemně odporují, doporučujeme před podpisem smlouvy vše znovu vyjasnit.

Příliš mnoho výjimek ještě před podpisem smlouvy

Nájemní vztah je dohodou dvou stran a určitá míra kompromisu je naprosto běžná. Pokud ale zájemce ještě před nastěhováním požaduje výjimku prakticky z každé podmínky, stojí za to zvážit, jak bude spolupráce fungovat později.

Jednou chce změnit termín platby, potom výši počáteční úhrady, následně některou část smlouvy a nakonec chce klíče dříve, než bylo domluveno. Samostatně může být každý požadavek pochopitelný. Jejich kombinace však může naznačovat, že respektování společně dohodnutých pravidel nebude jednoduché.

Reference od předchozího pronajímatele mohou pomoci

U některých zájemců může být užitečná reference od předchozího pronajímatele, pokud ji zájemce může a chce poskytnout. Může pomoci zjistit, zda nájem probíhal standardně, zda byly platby hrazeny řádně a zda při skončení nájmu nevznikly zásadní komplikace.

Ani dobrá reference samozřejmě není stoprocentní zárukou budoucího bezproblémového nájmu. Stejně tak absence reference automaticky neznamená, že máme před sebou rizikového člověka. Mladý člověk, který si pronajímá první vlastní bydlení, například žádného předchozího pronajímatele mít nebude. Reference proto berme jako jeden z více podkladů pro rozhodování.

Co si můžeme před podpisem rozumně ověřit?

Prověřování nájemníka by mělo mít své hranice. Pronajímatel nepotřebuje znát celý soukromý život člověka, který má zájem o jeho byt. Smysl má soustředit se na informace, které skutečně souvisejí s nájemním vztahem – tedy především na identitu zájemce, počet budoucích uživatelů bytu, schopnost plnit finanční závazky a další skutečnosti důležité pro konkrétní pronájem.

Při práci s osobními údaji je zároveň nutné respektovat pravidla jejich ochrany a neshromažďovat bezdůvodně informace, které pro uzavření a správu nájemního vztahu nepotřebujeme.

Nenechte se tlačit k podpisu

Někdy může nastat opačná situace: zájemce chce byt natolik, že nabízí okamžité rozhodnutí a snaží se celý proces maximálně urychlit. Rychlé jednání samo o sobě samozřejmě není problém. Pokud je vše v pořádku, může být rychlé uzavření nájemní smlouvy výhodné pro obě strany.

Neměli bychom však kvůli časovému tlaku vynechávat základní kontrolu dokumentů nebo podepisovat smlouvu, které některá ze stran nerozumí. Když máme pochybnosti, je lepší si vzít krátký čas na kontrolu než řešit následky špatně nastaveného nájemního vztahu.

Ne každý nesympatický zájemce je problémový

Při výběru nájemníka je důležité oddělit skutečné rizikové faktory od osobních sympatií. Někdo je při prohlídce velmi komunikativní a přátelský, jiný je stručný a rezervovaný. To samo o sobě nic nevypovídá o tom, kdo bude spolehlivějším nájemníkem.

Stejně tak bychom neměli automaticky vyvozovat závěry z věku, rodinného stavu, národnosti nebo jiných osobních charakteristik. Doporučujeme proto posuzovat především konkrétní chování a skutečnosti související s nájmem. Tedy schopnost komunikovat, dodržovat dohody, plnit finanční závazky a respektovat podmínky budoucího nájemního vztahu.

Dobře připravená nájemní smlouva je základ

Ani pečlivý výběr nájemníka nenahradí kvalitně připravenou smlouvu. V nájemní smlouvě by mělo být srozumitelně stanoveno zejména nájemné, způsob a termín jeho úhrady, platby související s užíváním bytu, délka nájmu a další práva a povinnosti obou stran. Důležité je, aby podmínkám rozuměl majitel i nájemník.

Čím méně nejasností zůstane při podpisu, tím menší prostor vzniká pro pozdější spory o to, co bylo vlastně dohodnuto. Stejnou pozornost doporučujeme věnovat také předávacímu protokolu. Ten zachytí stav bytu při nastěhování, vybavení, stavy měřidel a předané klíče.

Varovné signály je lepší hodnotit v souvislostech

Při výběru nájemníka bychom neměli hledat jeden zázračný ukazatel, podle kterého okamžitě poznáme problémového zájemce. Takový ukazatel neexistuje. Mnohem důležitější je kombinace více okolností. Zvýšenou pozornost si zaslouží především opakované nedodržování dohod, nejasnosti v zásadních informacích, tlak na předání bytu bez vyřešené smlouvy nebo neochota respektovat předem jasně stanovené podmínky.

Naopak drobné zpoždění na prohlídku nebo nervozita při prvním setkání ještě nejsou důvodem člověka odmítnout.

Dobře vybraný nájemník může ušetřit mnoho starostí

Při pronájmu bychom neměli automaticky zvolit prvního člověka, který řekne, že byt chce. Stejně tak ale není potřeba přistupovat ke každému zájemci s nedůvěrou. Nejlepší cestou je předem si určit jasná a přiměřená kritéria, podle kterých budeme zájemce posuzovat. Věnujme pozornost komunikaci, spolehlivosti, finančním možnostem a tomu, zda zájemce respektuje dohodnuté podmínky. Pokud si při výběru nejsme jistí, může pomoci zkušená realitní kancelář.

Nejen s prezentací nemovitosti a organizací prohlídek, ale také s nastavením procesu výběru zájemce, přípravou pronájmu a následným předáním bytu. Čas věnovaný výběru nájemníka se může majiteli mnohonásobně vrátit. Několik dnů navíc při rozhodování bývá podstatně příjemnějších než měsíce řešení problémů poté, co už je nájemní smlouva podepsaná a nájemník v bytě bydlí.