Jakým způsobem se určuje tržní cena nemovitosti?

Je to cifra, která zajímá snad všechny. Rozhodně neplatí, že si ji realitní makléři vymyslí podle vlastní fantazie. Tržní odhad nemovitosti musí být v každém případě pečlivě zdůvodněný. Jak vám jistě potvrdí každý realitní expert, na prvním místě je vždy lokalita. Kvalitní občanská vybavenost v čele s kulturou a nákupy, dostupnost přírody, ale i spojů městské hromadné dopravy, to vše rozhoduje o cenové hladině. Aby toho nebylo málo, existuje nejen tržní, ale také kupní nebo tzv. zadlužitelná cena nemovitosti. V čem se vzájemně liší? A jaké informace jsou klíčové pro kvalifikované odhady?

Prodejní hodnota v místě a čase

Jak už napovídá samotné pojmenování, tržní cenu bytu či domu určuje hlavně jeden důležitý ukazatel. Tím je současný trh a jeho stav, tedy cenová hladina, za níž se prodávají nemovitosti v blízkém okolí, a to například v rámci posledního kvartálu. Zadlužitelná cena je zásadní pro potřeby banky a je obvykle zhruba o pětinu nižší než ta kupní. A do třetice zbývá kupní cena, to už jsou peníze, které si spolu ujednali prodejce a kupující. Tedy reálné peníze, vlastní zdroje plus jistina hypotéky, za něž se všechno nakonec prodalo. A samozřejmě, jednotlivé ceny se liší, to je věcí dohody a slevy.

Kdo může provést odhad ceny?

Teoreticky se odhadem ceny může zabývat kdokoliv, ale je jasné, že pokud je ve hře vypořádání majetku mezi rozváděnými manžely nebo prodej nemovitosti v dražbě, musí být stanovené číslo opravdu přesné a plně v souladu s nynější realitou na trhu. Jinak řečeno, pokud se dělá odhad, počítá se s tím, že by se mělo také prodávat. A špatně nastavená cena znamená prodlevu, protože počet zájemců bude nízký a řada z nich by mohla hodně smlouvat. Ano, nikdo nechce zaplatit víc, než musí! Kdo může být nakonec ve hře?

• Soudní znalec. Autor znaleckých posudků, má nejvyšší odměnu a lze se na něj spolehnout.
• Realitní makléř. Jeho služby dostanete v rámci domluveného balíčku. Zkušenosti rozhodují!
• Nezávislý odhadce. Pokud nechcete platit služby soudního znalce, může být o něco levnější.
• Znalecký posudek vydá pouze soudní znalec, a pokud jde o exekuci, nikdo jiný není ve hře.

Podle čeho se cena odhaduje?

Existují různé metody, nejčastěji se využívá porovnávací. Existují ještě nákladová a výnosová, první z nich se dostane ke slovu u novostaveb nebo případů, kdy byt dostane úplně nový kabát. Výnosová pracuje s tím, jestli je koupě a následný pronájem dobrým nápadem do budoucna. Pojďme se proto krátce zaměřit na porovnávací metodu. V čem spočívá? A co je při ní důležité?

• Cena je závislá na lokalitě. Velká města jsou logicky dražší, nabízí víc možností, lepší práci atd.
• Dopravní dostupnost. Jede na místo vlak nebo autobus? Nebo tam lišky dávají dobrou noc?
• Použití cenových map. Realitní makléři je využívají, mají přehled o realizovaných prodejích.
• V neposlední řadě je tu stav rozvodů elektřiny a kvalita oken. Rekonstrukce bývají drahé.
• Způsob vytápění. Elektřina, plyn, ústřední topení a dodávky z teplárny? I to rozhoduje!

Balkon, lodžie a parkovací místo

Dodatečné vybavení cenu zvyšuje. Pokud k bytu patří parkovací místo nebo prostorný balkon, znamená to vlastně automaticky vyšší cenovou hladinu. Počítejte s tím, že cena za metr čtvereční může být hodně proměnlivá. U velkých bytů je relativně nízká, u malých zase vysoká, také proto, že se snadno pronajímají. Samozřejmě také platí, že nemovitost po rekonstrukci může být v úplné jiné cenové hladině než ta, která na svůj nový vzhled teprve čeká. Je blízko supermarket nebo škola? I to hraje svou roli.